Venituri din chirii: Determinarea venitului net si contributiile sociale

Intrebare: Avem un contract de chirie pentru un teren detinut de administratorul firmei: ce obligatii reies din acest contract si anume daca in afara de plata chirie avem si alte obligatii (ma refer aici la retinerea contributiilor). Deasemenea vroiam sa ma ajutati cu completarea corecta a declaratiie 200, ce cheltuieli deductibile ar trebui sa fie luate in calcul.

Raspuns: Pentru veniturile din cedarea folosintei bunurilor (chirii) nu se datoreaza contributii la sistemul asigurarilor sociale sau contributii la sistemul asigurarilor pentru somaj. In ceea ce priveste aceste venituri se pune doar problema contributiilor la sistemul asigurarilor sociale de sanatate.
Insa, contributia de asigurari sociale de sanatate se datoreaza de catre persoanele care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor numai daca aceste persoana nu realizeaza intr-un fiscal si:
- venituri din salarii;
- venituri asimilate salariilor;
- venituri din indemnizatii de somaj;
- venituri din pensii;
- venituri in calitate de intreprinzator titular al unei intreprinderi individuale;
- venituri in calitate de  membru al unei  intreprinderi familiale;
-venituri in calitate de persoana cu statut de persoana fizica autorizata sa desfasoare activitati economice;
- venituri din profesii libere;
- venituri din activitati agricole.
- venituri din asocieri fara personalitate juridica;
- venituri  din activitati desfasurate in baza contractelor/conventiilor civile incheiate potrivit Codului civil, precum si a contractelor de agent;
- venituri din activitatea de expertiza contabila si tehnica, judiciara si extrajudiciara;

Baza legala o constituie dispozitiile art. 296 indice 27 alin. (1) din Codul fiscal, potrivit caruia contributia de asigurari sociale de sanatate se datoreaza si de catre persoanele care realizeaza venituri din:

a) cedarea folosintei bunurilor;
b) investitii;
c) premii si castiguri din jocuri de noroc;
d) operatiunea de fiducie, potrivit titlului III;
e) alte surse, astfel cum sunt prevazute la art. 78.

Alin.(2) al aceluiasi articol stabileste ca persoanele care nu realizeaza intr-un an fiscal venituri de natura celor mentionate la cap. I, venituri sub forma indemnizatiilor de somaj, venituri din pensii mai mici de 740 lei, precum si venituri de natura celor mentionate la art. 296 indice 21 alin. (1) lit. a)-d), g) si h), art. 52 alin. (1) lit. b)-d) si din asocierile fara personalitate juridica prevazute la art. 13 lit. e) au obligatia platii contributiei de asigurari sociale de sanatate asupra veniturilor prevazute la alin. (1).

Asadar, daca administratorul realizeaza in acelasi timp si unul dintre veniturile mai sus enumerate,  nu datoreaza pentru veniturile din chirii, contributie la sistemul asigurarilor sociale de sanatate.

Chiar in situatia in care, contributia la sistemul asigurarilor sociale de sanatate se datoreaza ea nu se retine, calculeaza si vireaza de catre platitorul venitului. Astfel, art. 296 indice 28  lit.  a) din Codul fiscal stabileste ca, contributia de asigurari sociale de sanatate se stabileste de organul fiscal competent, prin decizia de impunere anuala, pe baza informatiilor din declaratia privind venitul realizat.

In ceea ce priveste determinarea venitului net, art. 62 alin. (2) din Codul fiscal
stabileste ca venitul net din cedarea folosintei bunurilor se stabileste prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 25% asupra venitului brut.
Asadar, venitul net din cedarea folosintei bunurilor se stabileste prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 25% asupra venitului brut.

La stabilirea venitului brut se vor avea in vedere si prevederile pct. 137 – 139 din Codul fiscal potrivit carora

135. In vederea determinarii venitului brut, la sumele reprezentand chiria sau arenda in bani si/sau la echivalentul in lei al veniturilor in natura se adauga, daca este cazul, si valoarea cheltuielilor ce sunt, conform dispozitiilor legale sau intelegerii contractuale, in sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui detinator legal, dar sunt efectuate de cealalta parte contractanta.

1351. Reprezinta venit brut si valoarea investitiilor la bunurile mobile si imobile ale proprietarului, uzufructuarului sau ale altui detinator legal, care fac obiectul unor contracte de cedare a folosintei bunurilor, inclusiv al contractelor de comodat, si care sunt efectuate de cealalta parte contractanta. In termen de 30 de zile de la finalizarea investitiilor, partea care a efectuat investitia este obligata sa comunice proprietarului, uzufructuarului sau altui detinator legal valoarea investitiei. Proprietarul, uzufructuarul sau alt detinator legal are obligatia sa declare la organul fiscal competent valoarea investitiei, in declaratia privind venitul realizat.

1352. In cazul in care arenda se plateste in natura, pentru determinarea bazei impozabile se vor avea in vedere preturile medii ale produselor agricole, ultimele care au fost comunicate de catre consiliul judetean sau Consiliul General al Municipiului Bucuresti, dupa caz, in raza teritoriala a caruia se afla terenul arendat. Modalitatea concreta de retinere la sursa a impozitului se stabileste prin acordul partilor.

136. In conformitate cu legislatia in materie, proprietarul are obligatia de a efectua cheltuielile referitoare la intretinerea si repararea locuintei inchiriate, ca de exemplu:
- intretinerea in bune conditii a elementelor structurii de rezistenta a cladirii, elementelor de constructie exterioara a cladirii, cum ar fi: acoperis, fatada, curtile si gradinile, precum si spatii comune din interiorul cladirii, cum ar fi: casa scarii, casa ascensorului si altele asemenea;
- intretinerea in bune conditii a instalatiilor comune proprii cladirii, respectiv ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, instalatii de incalzire centrala si de preparare a apei calde, instalatii electrice si de gaze;
- repararea si mentinerea in stare de siguranta in exploatare si de functionare a cladirii pe toata durata inchirierii locuintei.

137. In cazul efectuarii de catre chirias a unor astfel de cheltuieli care cad in sarcina proprietarului si se incadreaza in cota forfetara de cheltuieli, cu diminuarea corespunzatoare a chiriei, impunerea ramane nemodificata.

137 indice 1. In situatia in care chiria reprezinta echivalentul in lei al unei valute, venitul brut anual se determina pe baza chiriei lunare evaluate la cursul de schimb al pietei valutare comunicat de Banca Nationala a Romaniei, valabil pentru ultima zi a fiecarei luni, corespunzator lunilor din perioada de impunere.

138. Venitul net se determina ca diferenta intre sumele reprezentand chiria in bani si/sau echivalentul in lei al veniturilor in natura, prevazute in contractul incheiat intre parti, si cota de cheltuiala forfetara de 25% reprezentand cheltuieli deductibile aferente venitului.

139. Pentru recunoasterea deductibilitatii cheltuielii stabilite forfetar proprietarul nu este obligat sa prezinte organului fiscal documente justificative. Cheltuiala deductibila aferenta venitului, stabilita in cota forfetara de 25% aplicata la venitul brut, reprezinta uzura bunurilor inchiriate si cheltuielile ocazionate de intretinerea si repararea acestora, impozitele si taxele pe proprietate datorate potrivit legii, comisionul retinut de intermediari, primele de asigurare platite pentru bunul cedat spre folosinta, respectiv eventuale nerealizari ale veniturilor din arendare scontate, generate de conditii naturale nefavorabile, cum ar fi: grindina, seceta, inundatii, incendii si altele asemenea.

In consecinta, pentru recunoasterea deductibilitatii cheltuielii stabilite forfetar proprietarul nu este obligat sa prezinte organului fiscal documente justificative.